今日は、不動産取引に必須の国家資格である宅地建物取引士、いわゆる「宅建」についてお話ししていきます。
実は私自身、不動産投資を検討するうえで宅建の勉強をしてみたところ、思いがけず日常生活や投資判断にも役立つ発見がたくさんありました。
また、株式市場で買える不動産投資信託（REIT）にも、この宅建の知識が非常に有効だと感じています。
そこで今回は、宅建の基本的な仕組みと学習のメリット、そしてREITとの関連性について詳しく解説してみたいと思います。
宅地建物取引士とは？
まず、宅地建物取引士は、高額で長期的な契約になることが多い不動産取引において、重要事項の説明を行うために法律で定められた国家資格です。
以前は「宅地建物取引主任者」と呼ばれていましたが、2015年から「取引士」に名称が変更されています。
不動産業界の企業は、従業員数に応じて一定数以上の宅地建物取引士を置かなければならないため、業界で働くうえで必須資格といえるでしょう。
そして個人で不動産投資を検討している人にとっても、不動産会社とやり取りするときに法律や契約の仕組みを把握していると、説明をそのまま鵜呑みにしないで済むという大きなメリットがあります。
私が宅建を取ろうと決めたのは、不動産投資に挑戦してみたかったからです。
物件を買って賃貸として貸し出すのはもちろんのこと、将来的に不動産を売却して利益を得ることも視野に入れていました。
ただ、不動産の取引には、民法や宅建業法、都市計画法など、さまざまな法律・規制が複雑に絡み合います。
このあたりをきちんと理解せずに高額な物件を扱うのはさすがにリスクが高いと感じ、「せめて宅建の勉強をして、基本的な知識を身につけよう」というのがスタートでした。
結果的に、勉強を通して不動産売買や賃貸契約などの全体像がつかめたため、自分自身が買主・売主になるときにだまされにくくなる、あるいは業者と対等に話し合えるという大きな効果を得られています。
私の宅建の試験対策と登録実務講習について
宅建の試験は大きく、民法や借地借家法のような権利関係、宅建業法、法令上の制限、税金やその他の知識、といった分野に分かれていて、毎年10月に実施されます。
合格点は年度によって変わりますが、50問のうちだいたい35点前後を取れば合格できることが多いようです。
私の場合は、会社の補助を利用して通信講座で基礎を学習し、直前期に市販の問題集で問題演習を繰り返しました。
学習を進めるなかで、「都市計画法や建築基準法にはこれほど細かい制限があるのか」と驚くことも多かったですし、「仲介報酬には法律で上限額がはっきり決められているんだ」といった事実も、身をもって知るいい機会になりました。
こういったことをあらかじめ理解しておくと、不動産会社や仲介業者と契約内容を検討するときに、自分のほうで疑問点をしっかり突っ込めるので安心感がまったく違います。
実際に試験に合格した後、私は登録実務講習も受講して、宅地建物取引士としての登録資格を取得しました。
実務講習では、模擬的に売主と買主の契約を進めたり、重要事項説明書や契約書などを作成したりするので、書類のチェックや交渉・調整の難しさを改めて体感することができました。
ただし、資格があってもすぐに不動産会社の実務がスムーズにできるわけではありません。
対人折衝や地域の事情への理解など、いざ業務を行うには多岐にわたる経験と知識が必要になります。
しかし、取引全体の流れを知っているだけでも、投資家としてあるいは消費者として、大きな武器になるのは間違いありません。
REIT（不動産投資信託）への宅建の知識の活用
そして、私自身が特に魅力を感じているのは、宅建の知識を株式市場のREIT（不動産投資信託）に活かせるという点です。
REITは証券取引所に上場している不動産投資信託なので、株と同じように自分の証券口座で手軽に売買できます。
直接不動産を買わなくても、間接的にオフィスビルや商業施設、マンションなどの不動産を運用できるのがメリットですが、その裏側には当然、実際の不動産開発や運営、賃貸借契約などが存在します。
つまり、「そのREITが保有している物件の用途地域はどうなっているのか」「法令上の制限がかかる場所なのかどうか」「不動産業者の取り扱い範囲に問題はないか」といった観点がわかると、より深い視点でREITを分析できるようになります。
私も実際にいくつかのREITをポートフォリオに組み入れているのですが、宅建を学んだおかげで、運用レポートを読んだときの理解度がまったく違うと感じています。
施設の立地条件や商圏の特性を見るときにも、「この場所に建っているなら、都市計画法ではこんな制限があるはずだ」といった知識が働くので、利回りが高い理由や空室率の変動について、ある程度イメージが掴みやすくなります。
不動産そのものに対する知識があると、どうしてこのREITが強いのか、あるいはリスク要因として何が考えられるのかが見極めやすくなるのです。
もちろん、宅建を持っているからといってすべてが安心というわけではありません。
実際の不動産事業やREITの収益にはマクロ経済や地域の動向が大きく影響するので、そこを読み解くためには別のリサーチが必要です。
しかし、物件そのものの構造や権利関係、あるいは契約面の仕組みを理解しているだけでも、情報を正しく咀嚼できるようになります。
投資では「知っていること」と「知らないこと」の差が大きな結果の違いにつながるので、宅建の知識があると、リスクマネジメントの面でも有利になると実感しています。
まとめ
結論として、宅建の学習を通じて得られる知識は、不動産業界で働く方はもちろん、個人投資家にとっても大いに活かせるものだと思います。
直接物件を売買する人であれば、業者との交渉や契約の中身をしっかり理解できるようになりますし、私のようにREITを買うだけの人でも、物件の背景にある法規制や契約の構造に目を向けられるようになります。
大きなお金が動く不動産投資だからこそ、法律の基本を知っているかどうかが結果を左右するケースは少なくありません。
もし興味がある方は、公式サイトや通信講座の教材を調べてみると、どんな分野を学ぶのかイメージしやすいはずです。
最初は難しく見えるかもしれませんが、自分で物件や投資先を選ぶときの安心感がまるで変わってくるので、長い目で見れば十分に投資する価値のある資格ではないでしょうか。
以上が、私が宅建の勉強を始めたきっかけや、合格後に感じたメリット、そしてREITとの関連性についてのまとめです。
最後までご覧いただき、ありがとうございました。
